不特定多数の人への分譲の場合は処罰の対象になります。
宅地建物取引業法3条１項は，「宅地建物取引業を営もうとする者は，・・・国土交通大臣の，・・・都道府県知事の免許を受けなければならない。」と定め，同法１２条１項は，「第３条第１項の免許を受けない者は，宅地建物取引業を営んではならない。」と定め，同法７９条は，同法１２１項の規定に違反した者は，３年以下の懲役若しくは１００万円以下の罰金に処し，又はこれを併科する。」と定めていますので，質問の分譲が宅地建物取引業と言えれば，免許のない者の行為は処罰の対象になります。
そこで，宅地建物取引業の意味が問題になりますが，同法２条２号では，「宅地建物取引業」の定義を，「宅地若しくは建物(建物の一部を含む。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買，交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。」と定めおり，宅地建物取引業法の運用に関する国土交通省の指針によりますと，１回の販売行為であっても，区画割りして宅地の販売等複数の者に対して行われるものは，反復継続的な取引に該当する，とされますので，不特定多数の人への分譲の場合は宅地建物取引業になり，処罰の対象になります。