宅地建物取引業とは，営利の目的で反復継続して行う意思のもとに（最高裁判所昭和49.12.16判決），宅地・建物の売買・交換または，宅地・建物の売買・交換・貸借の代理・媒介の全部又は一部をする行為をなすこと，です。なお，建物は建物の一部も含まれます。
免許を受けない者は，宅地建物取引業を営んではなりません（宅地建物取引業法12）。免許のない者が宅地建物取引業をしますと，３年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金に処され，又はこれを併科されることになります（同法79）。
では，「営利の目的で反復継続して行う意思」とは何でしょうか？
(1) １回の造成による宅地の分譲
最高裁S49.12.16判決の事例は，お寺の住職が，お寺の伽藍を建立する資金にするためにお寺所有の山林を６０区画の宅地に造成して，一般の人を対象に広告までして，いわゆる分譲住宅として販売した事案で，お寺の住職のをした行為は，無免許宅地建物取引と判示して，上告棄却（罰金３０万円が確定）しました。
この事案は，１回の宅地造成による分譲ですが，区画割りして複数の人に分譲する点で，反復継続の意思が認定されております。
行政実例も，不特定多数の者を対象として広告し，各区画毎に分譲する場合には，宅地建物取引業にあたる，としています。
(2) マンションの分譲
マンションの分譲も全く同じです。
建物を建築し，その一部を区画して不特定多数の者に広告をし，各区画毎に分譲する場合，それがたとえ一棟の建物でも，各区画毎に分譲する場合は，宅地建物取引業に該当すると解される，というのが行政解釈です（S40.7.23建設省計画局50号）。
ただ，同じ分譲でも，特定の人に，しかも，利益目的でない分譲の場合は，宅地建物取引業に該当しません。